En proche banlieue parisienne, à Ivry-sur-Seine notamment, des opérations de reconversion de friches industrielles ont été entreprises ou sont en cours, grâce à une solution de financement fondée sur la constitution de sociétés civiles immobilières (SCI) « d’attribution ». Ces opérations sont réalisées par les Usines Bertheau dont l’activité exclusive est la création d’ateliers privatifs d’artistes et d’artisans.

Depuis 1985, les Usines Bertheau se sont spécialisées dans la création de SCI d’attribution régies par l’article 1655 ter du Code général des impôts. Avec ce type de SCI, les associés titulaires d’un groupe de parts ont droit à l’attribution en jouissance des lots de l’immeuble correspondants, puis à l’attribution en toute propriété en cas de partage total ou partiel de la société.
Les bâtiments réhabilités sont destinés à des activités secondaires : artisanat non bruyant, activités artistiques et créatives, activités commerciales et nouvelles technologies et accessoirement à l’habitation.
Après avoir trouvé un site satisfaisant, les Usines Bertheau signent une promesse de vente, élaborent un projet architectural, établissent un budget prévisionnel, enregistrent les souhaits des personnes intéressées, finalisent le projet architectural, déterminent les plans définitifs de chaque lot, déposent le permis de construire, constituent les statuts et l’état descriptif de division comprenant le règlement intérieur. La première assemblée générale nomme deux cogérants ainsi qu’un conseil syndical représentant les associés.
Après l’obtention du permis de construire, la SCI constituée par le groupe de personnes qui ont confirmé leur engagement initial émet le premier appel de fonds permettant l’acquisition de l’immeuble.
Parallèlement à la constitution de la SCI, les architectes élaborent le descriptif des travaux et consultent les entreprises de façon à affiner le budget prévisionnel. Ce budget ayant été voté par la première assemblée générale, les appels de fonds correspondant aux travaux sont émis dès l’ouverture du chantier et se répartissent ensuite mensuellement pendant toute la durée des travaux.
Les locaux sont livrés bruts mais disposent de tous les branchements et équipements collectifs nécessaires. Lors de la remise des clés, un cahier des charges encadrant les travaux privatifs est donné à chaque associé et celui-ci peut commencer la réalisation des aménagements intérieurs, selon son activité, ses goûts et ses moyens.

Après la remise des clés aux associés, un syndic de gestion d’immeuble est nommé par une assemblée générale et l’immeuble est géré comme n’importe quelle copropriété dans le respect du règlement intérieur établi lors de la création de la SCI.
Le bâti industriel ancien sélectionné doit se prêter à la transformation en ateliers d’artistes : grande hauteur sous plafond et structures « poteaux-poutres » qui permettent de créer de vastes baies vitrées.
Chaque opération fait l’objet d’une étude de faisabilité, puis d’un diagnostic et d’une mission de contrôle technique portant généralement sur la solidité des ouvrages et la sécurité des personnes.
Le diagnostic technique de l’existant consiste à évaluer l’état du bâti, et son aptitude à supporter les sollicitations futures, compte tenu des modifications projetées. L’examen nécessite une concertation étroite avec les architectes, en raison de l’interaction entre l’état existant et le parti architectural envisagé.
À la suite d’une première exploration visuelle des lieux, des investigations complémentaires, généralement pratiquées par sondages destructifs, sont réalisées pour vérifier, par exemple, la capacité portante d’un plancher ou la résistance au feu d’une poutraison.
De leur côté, les architectes recherchent des documents et des informations sur l’origine du bâti pour ne pas en trahir l’esprit. L’environnement est également pris en compte, notamment pour le choix des peintures de façade : ainsi, pour une ancienne laiterie, la proximité de voies ferrées a inspiré, par exemple la mise au point d’une palette de « couleurs SNCF ».
À Ivry, les projets de réhabilitation sont conduits par les architectes dans un esprit de restauration discrète en évitant les greffes contemporaines trop voyantes et surtout trop coûteuses. L’une des contraintes de ces opérations est, en effet, de rester dans des gammes de prix accessibles à des artistes ou à des artisans parfois peu fortunés.
La ligne directrice privilégiée par l’équipe d’architectes dans son approche des projets de réhabilitation est la « décompactisation » d’un bâti industriel souvent dense et massif. Objectif : recréer des espaces de lumière et des îlots de verdure au cœur de l’ancienne usine. Pour cela, une partie de l’existant est généralement démolie. Par exemple, un hangar métallique laisse la place à un jardin, ou encore quelques niveaux de planchers en béton disparaissent au profit de l’apport de lumière d’un patio. Dans ces lieux transformés, comédiens, danseurs, designers, architectes, écrivains, maîtres verriers, metteurs en scène, musiciens, peintres, photographes, sculpteurs, stylistes… peuvent aménager à leur goût les espaces qui leur sont livrés bruts, tout en respectant un cahier des charges précis.
Le concept de ces opérations est de réunir au sein d’un site de caractère des personnes ayant des activités et des styles de vie proches, ce qui favorise l’échange et la synergie. Chacun est chez soi, mais l’endroit est marqué par une ambiance artistique qui apparaît à travers des affiches annonçant des expositions ou des œuvres, peintures, photographies, sculptures.
Le succès de ces opérations est tel que leur promotion se fait essentiellement de bouche à oreille dans les milieux artistiques où tout le monde, peu ou prou, se connaît. Il faut dire que la formule permet de rester dans des gammes de prix qu’il serait impossible de tenir en construction neuve de caractéristiques équivalentes, notamment en termes de hauteur sous plafond.